Để giải quyết vấn đề này, nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước như Bắc Kinh, Chiết Giang, Giang Tô…đã và đang tích cực nghiên cứu, chuẩn hóa việc bố trí nhà mẫu, tiêu chuẩn trang trí nội thất, tăng cường quản lý và công khai về chất lượng dự án...để giảm thiểu những tồn tại, khúc mắc trong công tác bàn giao các dự án nhà ở thương mại, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Người mua nhà tham quan phòng mẫu của dự án Fangtianxia (Tây Thụ, Hàng Châu)

Phòng (nhà) mẫu theo tiêu chuẩn

Để hiện thực hóa mục tiêu “những gì bạn thấy là những gì bạn nhận được”, nhiều địa phương đã yêu cầu các doanh nghiệp nhà ở phải bố trí các phòng mẫu theo đúng tiêu chuẩn của hồ sơ thiết kế. Theo đề xuất của thành phố Bắc Kinh, các phòng mẫu phục vụ công tác thương mại, bàn giao phải được bố trí phù hợp theo bản vẽ thi công đã được các cơ quan thẩm định, phê duyệt từ kiểu dáng, kích thước, kết cấu, công nghệ thi công…trước khi tiến hành mua bán; đồng thời các tiêu chuẩn của phòng mẫu phải được phản ánh đầy đủ trong các hợp đồng bàn giao cho người mua nhà. Nếu có thay đổi trong quá trình thiết kế, cần bổ sung một cách trực quan những nội dung trước và sau khi thay đổi thiết kế. Trong các mô hình cần hiển thị rõ quy trình xây dựng và hệ thống vật liệu được sử dụng để ốp tường, lát nền, sàn, trần nhà…trong tổng thể dự án. Thành phố Ôn Châu, tỉnh Chiết Giang đã đưa ra quy định: phạm vi thiết kế đẩy đủ của một bản vẽ xây dựng phải bao hàm toàn bộ nội dung xây dựng ở trạng thái bàn giao nhà ở đã hoàn thiện như quy định trong hợp đồng, đồng thời cụ thể hóa tiêu chuẩn chất lượng kỹ thuật đối với hệ thống vật liệu, thiết bị chính của công trình và báo cáo chi tiết với các cơ quan quản lý có thẩm quyền.

Người mua nhà được hướng dẫn quan sát hệ thống mẫu vật liệu và cơ sở vật chất thiết bị vận hành trong căn hộ

Phòng mẫu sẽ được cung cấp tùy theo các tiêu chuẩn khác nhau. Bắc Kinh đề xuất, nếu 1 dự án có nhiều loại hình căn hộ (không ít hơn 2) thì nên thiết lập các phòng mô hình  tương ứng cho các loại căn hộ chính. Thành phố Hàng Châu, tỉnh Chiết Giang quy định, các dự án nhà ở thương mại phải cung cấp ít nhất một bộ mô hình phòng mẫu theo các tiêu chuẩn bố trí khác nhau trong trạng thái sẵn sàng bàn giao. Thành phố Ôn Châu yêu cầu, loại hình căn hộ chiếm tỷ lệ số lượng cao nhất trong dự án (bao gồm cả các loại hình căn hộ tương tự) phải thực hiện ít nhất 1 phòng mô hình phân phối bao gồm các tiêu chuẩn bố trí cơ bản và phải được tách biệt các tiêu chuẩn bố trí khác nhau. Thành phố Nam Kinh, tỉnh Giang Tô yêu cầu phòng mô hình mẫu của các dự án bất động sản mới phải được phân thành 3 loại: phòng mẫu căn hộ bàn giao, phòng trưng bày các mẫu vật liệu và phòng trưng bày quy trình công nghệ kỹ thuật. Trong đó, phòng trưng bày mẫu vật liệu sẽ thể hiện chi tiết hệ thống vật liệu được sử dụng để thi công trong dự án và chức năng, công dụng của chúng đối với căn hộ; phòng trưng bày quy trình công nghệ kỹ thuật cần mô phỏng các kỹ thuật xây dựng khung nhà, tường, hệ thống cửa ra vào, cửa sổ, thông gió trong căn hộ...

Để phản ánh chân thực diện mạo căn hộ khi bàn giao, Bắc Kinh quy định, tiêu chuẩn bố cục và trang trí nội thất của hệ thống phòng mẫu phải đạt “ba nhất quán”: phù hợp với nội dung được nêu trong danh mục kế hoạch trước khi bán, phù hợp với các tiêu chuẩn bàn giao được thỏa thuận, ký kết trong hợp đồng mua bán nhà, nhất quán với hiện trạng bàn giao thực tế của dự án. Thành phố Ôn Châu quy định, việc cung cấp phòng mẫu phải phản ánh trung thực kết cấu căn hộ, quy mô không gian, nội dung trang trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao theo yêu cầu 1:1.

Phòng làm việc mẫu trong dự án nhà ở Zhonghai Daguan Grand View World (Duy Phường, Sơn Đông)

Để hạn chế việc lãng phí tài nguyên, đồng thời phản ánh chân thực loại hình căn hộ, kết cấu và kích thước, công trình phụ, công trình công cộng và chất lượng xây dựng một cách toàn diện, thành phố Tây An, tỉnh Thiểm Tây đã yêu cầu các tiêu chuẩn bàn giao nhà thực tế phải phù hợp với nội dung trưng bày tại các phòng mẫu, khuyến khích các doanh nghiệp, công ty xây dựng thi công tỉ mỉ theo đúng các mô hình mẫu trong các công trình thực tế được bàn giao cho người mua.

Ngoài ra, liên quan đến thời gian lưu giữ các phòng mẫu, Bắc Kinh yêu cầu các phòng mô hình mẫu và các khu vực có liên quan phải được giữ lại ít nhất 3 tháng kể từ khi dự án được bàn giao. Hàng Châu và Ôn Châu đều quy định về thời hạn lưu giữ các phòng mô hình mẫu không ít hơn 6 tháng kể từ thời điểm nhà ở thương mại được bố trí, trang trí đầy đủ và bàn giao cho người mua nhà, hoặc không ít hơn 2 năm kể từ ngày dự án xây dựng được hoàn thiện và nghiệm thu.

Làm rõ các tiêu chuẩn bố trí

Đối với những căn hộ được bố trí đầy đủ tiện nghi trước khi bàn giao, nhiều địa phương đã tăng cường công tác quản lý giám sát đầy đủ các tiêu chuẩn về bố cục, trang trí và đăng ký giá, đồng thời thiết lập một hệ thống về quyền được bảo dưỡng nội thất, bố cục hoàn chỉnh một cách toàn diện.

Bắc Kinh quy định, khi một doanh nghiệp, một công ty xây dựng tiến hành xin giấy phép trước khi mở bán, cần phải thực hiện liệt kê toàn bộ danh sách vật liệu, trang thiết bị vật chất chính, nhãn hiệu, mẫu mã, giải pháp công nghệ xây dựng…được sử dụng trong dự án của mình; đối với danh mục các sản phẩm vật liệu chính, có thể cung cấp từ 1-3 danh mục sản phẩm cùng loại. Thành phố Ôn Châu yêu cầu các doanh nghiệp, công ty xây dựng phải mô tả đầy đủ cấu trúc bố cục, trang trí nội thất căn hộ trong kế hoạch mua bán căn hộ khi xin giấy phép mở bán, bao gồm các tiêu chuẩn thiết kế, nội dung trang trí, danh mục vật liệu và hệ thống thiết bị chính...,đồng thời, các phương án bố trí căn hộ phải được công khai tại các vị trí dễ thấy ở địa điểm dự án và hệ thống các phòng mẫu; thiết kế bố cục các công trình công cộng như hệ thống lối ra vào, sảnh căn hộ, hệ thống thang máy, thang bộ…cũng cần được công bố công khai.

Thành phố Hàng Châu quy định, hệ thống vật liệu, cơ sở vật chất, thiết bị sử dụng trong căn hộ được bàn giao phải được mô tả chi tiết trong các phòng mô hình mẫu, các doanh nghiệp, công ty xây dựng được khuyến khích nộp đơn lên các cơ quan công chứng để công chứng bằng chứng đảm bảo căn hộ được giao giống với cấu trúc phòng mẫu.

Thành phố Nam Kinh chỉ rõ, dự án các căn hộ được bố trí đầy đủ nội thất nên thiết kế và cung cấp các phòng mẫu tiêu chuẩn theo yêu cầu 1:1 đối với các loại hình căn hộ chính được mở bán; các tiêu chuẩn bố trí, báo cáo đánh giá và hợp đồng trang trí…khi bàn giao phải đầy đủ, nhất quán. Đồng thời, Nam Kinh cũng quy định, giá nội thất trang trí sẽ được các cơ quan định giá bất động sản chuyên nghiệp bên thứ ba định giá, tiêu chuẩn trang trí và giá trang trí do cơ quan bên thứ 3 định giá sẽ được đưa vào hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; sau khi thẩm định, báo cáo công khai giá trang trí, đơn vị xây dựng không được tự ý thay đổi, trước khi bàn giao công trình phải rà soát tổng thể bố cục căn hộ theo phương án trang trí đã được phê duyệt. Trước khi tiến hành bàn giao căn hộ, không được phép sử dụng các hình thức trang trí phụ, trang trí bổ sung không cần thiết để cố tình tăng tổng giá trị nhà.

Giới chuyên gia cho rằng, hệ thống phòng mẫu, báo cáo đánh giá minh bạch và hợp đồng nhất quán sẽ giúp ngăn chặn hiệu quả các bất đồng giữa bên mua và bên bán; đồng thời, thông qua việc bố trí, trưng bày thực tế các phòng mẫu cùng với việc công khai các tiêu chuẩn trên hợp đồng sẽ giúp đảm bảo toàn diện chất lượng căn hộ khi được bàn giao. Sau khi bàn giao, chủ sở hữu và đại diện doanh nghiệp, công ty xây dựng  dự án đó có thể tiến hành so sánh các tiêu chuẩn bàn giao, đối chiếu xem có đáp ứng các tiêu chuẩn đã thỏa thuận hay không, từ đó phối hợp đề ra phương án giải quyết một cách có thiện chí, giảm thiểu những mâu thuẫn, tranh chấp.

Tăng cường quản lý chất lượng nhà ở

Để tăng cường kiểm tra, quản lý chất lượng công trình căn hộ trước khi bàn giao, Bắc Kinh quy định, cần tiến hành triển khai không dưới 2 hoạt động vào thời điểm trước khi hoàn thiện và sau khi nghiệm thu dự án để tạo tiền đề đảm bảo an toàn, chất lượng công trình nhà ở; tổ chức cho các người khách muốn mua nhà được tham gia vào khu vực dự án để tìm hiểu về kết cấu chính, công nghệ xây dựng được áp dụng, hệ thống đường điện ẩn, bố cục trang trí, tiện ích xung quanh, các khu vực sinh hoạt công cộng, điều kiện tại chỗ và nhiều vật chất, trang thiết bị và các yếu tố hạ tầng khác có liên quan. Trường hợp phát sinh các vấn đề ngoài ý muốn về chất lượng nhà ở, các doanh nghiệp,  chủ đầu tư, ban quản lý dự án cần có những biện pháp sửa chữa, khắc phục nhanh chóng kịp thời và thông tin đến người mua nhà.

Thành phố Hàng Châu đã kế hợp các dự án khu dân cư thương mại được trang trí nội thất đầy đủ vào hoạt động giám sát chất lượng và an toàn xây dựng, đồng thời khuyến khích các công ty, doanh nghiệp xây dựng mua bảo hiểm chất lượng khu dân cư để cải thiện chất lượng dịch vụ bảo trì, bảo dường sau bàn giao.

Thành phố Nam Kinh đã cụ thể hóa về thời hạn bảo trì đối với các cấu trúc nội thất và bố cục trang trí của cá căn hộ, trong điều kiện sử dụng bình thường, thời hạn bảo trì cấu trúc chung tối thiểu là 2 năm, thời gian bảo dưỡng chống chấm đối với vật liệu và tường bao là 5 năm. Nếu xảy ra sự cố trong thời hạn bảo trì, bảo dưỡng, chủ sở hữu có thể yêu cầu chủ đầu tư tiến hành sửa chữa, gia cố.

Về cơ chế xử phạt, Bắc Kinh căn cứ vào “Các biện pháp tạm thời về giám sát và quản lý năng động các tiêu chuẩn phát triển bất động sản thành phố Bắc Kinh”, các doanh nghiệp vi phạm quy định sẽ bị đưa vào danh sách và yêu cầu phải sớm khắc phục; trong thời gian khắc phục, mọi chức năng dịch vụ trực tuyến của doanh nghiệp đó sẽ bị đình chỉ. Thành phố Ôn Châu và Hàng Châu quy định hình phạt tín dụng chung đối với các tổ chức, cá nhân có những hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến chất lượng công trình nhà ở.

Thành phố Tây An đã triển khai dịch vụ mã QR về thông tin dự án nhằm giúp cho quá trình truy vấn thông tin giấy phép mua bán một cách thuận tiện hơn. Thông qua việc áp dụng quét mã QR dự án, người mua nhà có thể nhanh chóng kiểm tra các thông tin số như giấy phép mua bán, giấy phép vận hành, ngân hàng giám sát, diện tích căn hộ, các tài sản đã được đăng ký và chưa được đăng ký.

Trang Tin tức Xây dựng Trung Quốc tháng 10/2023

ND: Ngọc Anh